相続した空き家を売却したときの特例～税の控除が受けられる可能性もあるのですが・・・～

こんにちは。

いつも株式会社ハウシードのブログをご覧いただきありがとうございます。

 

少々ご無沙汰してしまいましたが

今回は、相続した空き家を売却するときの税金の特例と注意点についてお話したいと思います。

 

 

 

さて、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という制度があることをご存知でしょうか。

 

相続した空き家を売却した際、取得価格より売却価格のほうが高い場合、

その売却益に対して、約20％の譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡益が大きければ税金もその分大きくなります。

 

しかし、一定の要件を満たしていれば、3,000万円まで特別控除されるというもの。

 

例えば

相続した以下のような空き家を解体して土地を500万円で売却した場合

・昭和55年築

・解体費200万円

・被相続人が20年所有

・取得価額不明

・相続人は1人

特例を適用すると、所得税・住民税が０円なのに対し、

（500万円ー（500万円×5％）ー200万円ー3,000万円）×20％＝0円

特例がなければ、所得税・住民税が55万円かかることになります。

（500万円ー（500万円×5％）ー200万円）×20％＝55万円

 

 

確かにお客様のメリットとなる特例なのですが、

その要件というものが、不動産売買の実情に沿わないものもあります。

 

 

まず、その要件がどういうものか、見ていきましょう。

 

１、昭和56年5月31日以前に建築されたこと

２、区分所有建物登記がされている建物でないこと

３、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

 

大枠は上記の通り。これに該当しないと控除対象外です。

ここまでは良しとして、

ここからさらに細かい要件が指定されているわけですが、

 

相続してから3年を経過する年の年末までの譲渡であることとか、

被相続人が一人で住んでいて、相続発生後誰も利用していないこととか。

 

 

もどかしいポイントは、

 

「建物を解体して更地にしてから売ってね」

とか、

「建物付きで売るなら耐震改修してから売ってね」

となっている部分です。

 

※令和6年からは、譲渡の翌年2月15日までに買主が解体するか耐震改修すればOKと制度が少し変わります

 

 

昭和56年5月31日以前に建築された建物は、

旧耐震基準で建てられています。

それを、耐震診断をして、基準を満たすよう改修工事をしなければいけないわけです。

 

建物を解体するにしろ、耐震改修工事をするにしろ、

当然そこには多額の費用がかかります。

土地にそれなりの値がつけられる物件なら

その費用も捻出できるかもしれませんが、

そんな物件ばかりじゃありません。

 

土地の値段より解体費用が高くなってしまうような物件や、

更地としては需要がない土地でも、

古家があるからこそお得に中古物件を購入したいというニーズに合致する場合もあります。

 

 

古い危険な家屋を無くしていこうという意図なんだろうと思いますが、

そこに建つ古家が、

今注目の「古民家」として素敵に再生できそうな、壊すのがもったいないと思う物件もあります。

 

実際の不動産売買においては、

税金控除だけではない、いろんな視点から売却方法などを考えなければいけません。

もちろん、使える控除は使わないと損ですけどね。

 

相続した空き家の処分をお考えの方、

少しでも疑問があれば、いつでも株式会社ハウシードへご相談ください。

 

 

 

※税金の詳しい内容については必ず税理士へご相談ください。

 

宅地建物取引士　長尾